不動産投資 利回り明日へのステップ

敷金とは、礼金と同じく入居者が契約時に所有者に対して支払う金銭であるが、これは所有者の預かり金であり、入居者が解約する際には貸室の修理代などを差し引き、残金が入居者に対して返還される。 賃貸人とは貸室を貸す人、すなわち建物の所有者（家主）をさす。
また、賃借人とは貸室を借りる人、すなわち入居者をさしている。 建物賃貸借契約書においては、賃貸借契約独特な用語が登場する。
所有者によってその捉え方もまちまちではあるが、大体の概要について説明しよう。 家賃とは、貸室を入居者に利用させる対価である。
これでは貸室を貸す対価の合計を賃料と呼んでいるが、所有者によっては、ただ単に家賃を賃料と呼ぶ場合もある。 保証金とは、大阪圏を中心に設定されている金銭で、保証金と解約引き金が定められる。
入居者は、契約時に保証金全額を支払うが、解約時には保証金から解約引き金を差し引いた預かり保証金が返還される。 ただし、貸室の修理代などが必要であれば、そこから差し引かれる事になる。
これを礼金・敷金と対比して考えると、保証金のうち解約引き金が礼金に相当し、預かり保証金が敷金に相当すると考えればいいだろう。 また大阪圏以外でも、貸店舗などの場合に、礼金、敷金以外に設定される場合がある。
共益費・管理費は、特に所有者によって考え方が異なる。 ただ、一般的には共益費は共用部分の照明電気代、共用部分の使用料などを指す場合が多く、管理費については、エレベータの維持管理費、給水装置の維持管理費、共用部分の清掃代などを指す事が多い。
とは言っても、共益費と管理費を同じような意味で使っている場合もあり、最終的には、所有者によく確認しなければならないだろう。 また、ワンルームマンションなどでは、共益費の中に水道代を含んでいる事もある。

ビルの所有者が、入居者に請求する水道代・電気代・ガス代をさす。 ただ、電気・ガスについては、その地域の電気事業者・ガス事業者と入居者が直接契約を行う事が多い。
しかしながら、水道については、水道事業者から建物全体の使用量に対して課金されるケースが多い。 したがって、水道代のみを所有者から入居者に請求する形態が一般的だろう。
尚、ワンルームマンションなどでは、水道代が定額制になっているケースもある。 これらは読んで字のごとく、共用部分の清掃代、ゴミの収集代の事である。
ただ、これらの費用は、共益費・管理費などに含まれている場合もある。 が有利である。
入居者の債務（おもに賃料の支払い）を保証する人物として、不動産の賃貸借契約では、保証人または連帯保証人を定める事が多い。 保証人と連帯保証人は、一見して同じようだがその内容はかなり違う。
例えば、入居者が賃料を滞納した場合、所有者は保証人にその金銭を請求するが、保証人であれば、「先に入居者に請求して欲しい」と主張出来るのに対し、連帯保証人はその主張が出来ない。 これを法的に言えば「抗弁権がある・ない」というが、連帯保証人は抗弁権がないので、入居者とほぼ同じ立場でその債務を支払う義務がある。
賃貸借契約の対象となる不動産の所在地、面積、号室などを定める。 貸室をどのような目的で使うかを定める。
例えば、貸事務所においては、「貸室を事務所として使用し、店舗や住居としての使用を禁止する」などの定めを行う。 誰が所有者（賃貸人）で誰が入居者（賃借人）なのかを明記する。

契約である以上、誰と誰の間で結ぶ契約なのかをはっきりさせておく必要がある。 また、その貸室を利用する人数、固有名を定める場合もある。
賃貸借契約書には、おもに次の事項が定められている。 順次説明して行こう。
入居者から賃貸借契約を解約する際には、いつ、どのような方法で行えばよいかを定める。 例えば、「３ヶ月前に書面によって行う」などとする。
また、敷金、預かり保証金の返還方法についても記載礼金・敷金、保証金・解約引き金及び賃料の金額を定める。 また、毎月の賃料の支払方法も定める事が多い。
尚、賃料の支払い時期は、前月の末日までに支払うケースが一般的である。 貸室、共用部分で行ってはならない事項を記載する。
例えば、危険物の取り扱いやペットの飼育などである。 また、他の入居者に迷惑になるような行為も禁止される。
例えば、建物に危害を加える、尚、所有者からの解約の申し出は、借地借家法によって厳しく制限されている。 ６ヶ月から１年前の間に、正当な事由で契約の解除を申し入れしなければならない。
よって、事実上は所有者からの一方的な解約は出来ないと考えてよい（立退料の支払いがあれば別であるが）。 する。

契約を開始した年月日と契約年数を定める。 契約年数は、２〜３年程度になっている事が多い。
通常は双方からの申し出がなければ、契約は自動的に更新される。 入居者が所有者に対し、届けなければならない事柄を定めている。
例えば、連絡先、入居人数の変更、１ヶ月以上不在にする際の緊急連絡先などである。 所有者から入居者に対して、一方的に賃貸借契約の解除を申し入れる事が出来る要件を記載する。
例えば、賃料を３ヶ月以上滞納した時、使用の目的と異なる利用を行った場合などが挙げられる。 貸室内の内装・設備などに修理の必要が生じたとき、所有者、入居者のうちどちらがその費用を負担するかを定める。
後々この問題でよくトラブルが発生するので、最近の契約書では、詳しく決められている事が多い。 大声で騒ぐなどが挙げられる。
入居者が賃貸借契約を解除し、貸室を明け渡す際の取り決めを行う。 例えば、「入居者が貸室内で行った造作はすべて撤去する」、「明け渡し予定日よりも実際の明け渡しが遅れた場合には、所有者に対し損害金を支払う」などを定める。
１、貸室明渡しによる敷金の返還は､明け渡しが完全に終了した時点で行う。 ２、その返還については、乙が貸室を退去した後、乙の債務弁済、損害賠償などがあれば、その金額を差引き残額を返還する。
乙の都合により本契約を解除する時は、２か月前に書面をもって通告し、期間終了と同時に乙は完全に貸室を甲に明渡す事。 尚、敷金の返還は明渡しの上、解約通知書受理日から起算して２か月後とする。

また、甲は乙の解約通知と同時に本物件の新規入居者を一般に求める事が出来る。 尚、乙はこの解約通知をいかなる理由によっても、絶対に撤回する事は出来ない。
乙は貸室を明渡しする際には、甲の立会を得て貸室全部の点検をなし、内装工事、増築、改築、模様替え、その他造作加工を施したところがある場合には、乙の費用をもってこれを取り払い、又、補修の必要な箇所がある場合には、乙の費用をもってそれらを修繕し、賃貸借開始当時の原状に回復して明渡さなければならない。 第１０条乙は故意過失を問わず建物に重大なる損害を与えたる場合は、甲に対し公正なる判断に基づき損害賠償をしなければならない。
第１１条貸室内並びに当建物内外でシンナーなどの揮発物、火薬などの危険物の使用を一切禁止する。 また、風紀衛生上好ましくない事、もしくは火災を引き起こす恐れのある事、または近隣の迷惑となる行為、及び動物の飼育をしてはならない。
また、自動販売機、ゲーム機などの設置も禁止する。 事務所の賃貸借契約が、一番シンプルである。
賃貸借契約の基本的なものだといえるだろう。

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